Simone
不得不承认，受市场大环境影响，今年，房地产市场整体都比较难。
一手房如此，二手房，可能更难！
这几天，花儿姐连续走访多家二手门店，了解当前南宁二手房市场的真实情况。
究竟，目前南宁二手房市场真相如何？哪些二手房还能坚挺？从二手房市场又能悟出什么买房逻辑？
1 南宁二手房挂牌量猛增？
二手房市场真相如何？
要回答这个问题，花儿姐和很多人一样，想要通过数据来找到答案。
但搜索了一圈，无奈发现，南宁二手房的数据透明度要比一手房低得多。
（数据来源：诸葛行情）
从诸葛找房的数据来看，当前二手房的挂牌量大约在5万套，其中以青秀区的挂牌量最大。
而花儿姐走访了几个二手门店以及和一些业内人士的聊天中获悉，南宁目前的二手房挂牌套数大约在8万套左右。
（数据来源：诸葛行情）
而真实走访了了几家二手门店，大家的观点一致：今年的挂牌量明显增加！
例如，龙岗的一家二手门店的店长说：今年的市场确实要难很多。今年手上的二手房挂牌量是去年的三倍！供大于求，需求减少。价格也是不涨反而整体有点微跌。
江南南建路一门店的中介小姐姐也表示，受到疫情影响，今年的二手房供应量较以往确实大大增加了。
五象湖板块一资深中介认为，今年二手房市场不但供应量大幅增长，整体成交量也较往年大概增长了十几个百分点。尤其是十月份以前，成交量较大，其中以学区房的成交最为活跃。
辉煌二手门店一名经理表示，今年其它区域的二手房供应整体变化不大，但五象新区二手房的供应增加明显。主要是因为五象很多小区新得证，所以整体二手房挂牌量有所增加。
从实际走访中介门店来看，今年南宁二手房整体供应量所有增加了，而增量比较明显的是五象新区。成交也是整体冷热不均的情况。
2 一二手倒挂结束，二手市场冲击一手
过去几年，南宁有一个颇有意思的现象：一二手房价格倒挂。
一般情况下，二手房价格往往会低于同地段的一手房价格。但是前几年，南宁市场由于一手房限价政策，以及“双合同”等政策的影响，一手房的价格低于二手房，但门槛却高于二手房。这就让南宁的二手房可以高得有理。
以龙岗为例，此前，一手房的价格还在一万出头，旁边的二手房就挂到了1.2万+的价格。甚至比较优质的小区，如江湾山语城2018年的二手房价就卖到1.4万+，但周边的一手房大量的价格还在1.1万以下。
而在五象湖，此前的还有限价房在售时，楼盘的置业顾问大多会告诉你，华润二十四城都2万+了，我们才1万多，买了就赚了！
但是，现在你再重新到五象湖逛一圈，画风已经完全变了！一些新挂出的二手房中介会告诉你，旁边的一手房，地价就已经1.4万+了，这些一手楼盘现在都卖2万+了，如今的二手价真的很划算，而且即买即住！
过去，神盘“万华宝绿合”引领五象二手房价，周边新盘却限价，显而易见的价差，让不少投资客趋之若鹜。
而如今，地价高了，新盘不限价了，房价纷纷突破2万+，一手房价就跑赢了二手房价，五象一二手倒挂的时代，在今年就悄然结束。
而五象新区二手房供应猛增，且一二手房价倒挂结束，带来的结果是，二手房对于一手房市场的冲击更加明显。
数据来源：克而瑞
来看一手房的数据，从全市的市场供应来看，今年整体供大于求已是不争的事实。尤其是五象新区所包含的良庆和邕宁，单从11月的数据来看，都是明显的供过于求。
数据来源：克而瑞
不止一位五象湖“天王”楼盘的开发商和花儿姐抱怨过，五象湖一代的二手房供应量猛增，已经在实际上影响了他们一手楼盘的客户量。
3 虽然很难，依然有二手房在涨！
说回二手房，尽管感觉二手房供应量明显增加，南宁二手房市场有所下行，但仍有量价坚挺的楼盘仍然可以较容易出货。那他们又都有哪些共性呢？而这些才是真正的溢价和涨幅！
数据来源：诸葛行情
优居二手门店的中介小姐姐说，今年二手房整体供应是增加，但是成交方面存在冷热不均的现象。比如，五象湖一带，十四中、三中、四小的学区房，价格涨了几千元一平方，比如万科金域蓝湾，89平米小三房从五六月的160万已经涨到了190万。
而江南、西乡塘一带的部分区域，由于学区和各方面的配套不够好，价格有所下跌。如果遇到业主急卖的情况，价格会更优惠。
▲十四中、滨湖小学双学区二手房，二手价格基本都在2.6万报价以上
多名中介都表示，在今年二手房市场整体供应加大的情况下，优质的学区房是最能保值。
如埌东二手学区房，特别是十四中+天桃双学区小户型，像金旺角这样的小区，二手房可达2.6万元/平方米，甚至一些小户型单价可以保持到4万~5万左右。
凤岭北荣和大地，天桃双学区，整体二手房价格也能保持坚挺。
民主路小学+十四中双学区的二手房，但凡有挂出，询价和成交就不断，价格也始终没有降甚至有小幅上涨。
综合了多家门店中介的推荐，花儿姐整理了市场上比较好出货的几个二手房。
【五象新区】
华润二十四城
当前二手房价：1.85万~2.2万元/平方米
理由：五象实验一小+三中五象校区组合，地铁口、华润品牌
万科金域蓝湾
当前二手房价：带装修1.9万~2.2万元/平方米
理由：十四中五象校区+五象实验四小的学区组合强，且相对比较稳。万科品牌，临五象湖优势。
江湾山语城
二手房价：1.3万~1.5万元/平方米
理由：环境好，户型好，学校不差，如果有地铁加持的话简直逆天。
光明澜湾九里
当前二手房价：1.5万~1.8万元/平方米
理由：位置好，户型比多数新盘好，靠近地铁。
再来看看青秀区的二手房情况，根据贝壳找房的数据，本周凤岭北整体的二手房挂牌均价大约1.7万元/平方米，而实际成交均价1.3万元/平方米。
数据来源：贝壳找房。
在排行榜上，热度边角高的几个楼盘如下：
数据来源：贝壳找房。▲近期关注度最高的凤岭二手房
荣和大地
当前二手房价：1.8万~2.1万元/平方米
理由：天桃双学区、大盘、环境好、户型好。
美泉1612
当前二手房价：1.7万~1.9万元/平方米
理由：楼盘品质、园林、户型好。
凤岭山语城
当前二手房价：1.6万~2万元/平方米
理由：滨湖路小学、楼盘品质、园林、户型好。
荣和中央公园
当前二手房价：1.7万~2.3万元/平方米
理由：天桃双学区、社区品质、户型好。
数据：贝壳找房。▲东盟商务区上周挂牌和成交
【埌东】
金领公馆
当前二手房价：2万~2.8万元/平方米
理由：十四中，民歌湖。
金旺角
当前二手房价：2.5万~6万元/平方米
理由：十四中，金湖商圈。
▲青秀区二手房上周均价涨幅排名，琅东的金旺角，天立TT国际的成交价格明显比琅西的城市之光价格要高。
盘了这几个二手房，综合来看，有这么几个特点：
第一、名校学区房依然是最能保值增值的。尤其是新区的名校学区房，就比如今年表现最抢眼的三中、十四中五象校区的学区房。
第二、品质好的小区，保值增值能力更强。这一点，在前两天花儿街发布的文章中就有活生生的例子。
4 从二手房悟出的买房逻辑
单就一手房，很难判断该如何选一手房。但是，从二手房的出货情况，却可以总结出实用的购买经验，同时试用一手房及二手房。
1、宁可追高买，也不建议将就买品质差的小区。虽然不一定有多少涨幅，但是在置换的时候容易出手。有时候一路之隔的小区，一手价差500元/平方米，二手价差2000元/平方米。邻近小区之所以出现明显价差与社区品质有着直接的关系。
2、越是市场不明朗的时候，越要谨慎出手。以短期盈利为目的投资需求很容易被套牢。现在的市场，建议谨慎投资，如果一定要选择投资，那也要考虑清楚，把你的投资线拉长，最好考虑5年以上的长线投资。
3、总价可控、符合多数人预算的刚需住房最为热销，而总价过高的改善物业和总价较低、功能性较差的物业，鲜有人问津。
我们要培养自己的换房意识，就是我们在看透地段潜力的同时，要能够看到这个产品五年后还会不会是市场主流需求的产品。
4、要警惕一些高价的二手房。诚然，好地段、好学区的楼盘相对来说更能保值增值，但是一些二手房价格已经涨到一定程度，达到一定瓶颈。持有成本高，且不容易出，也要谨慎购买。
5.现在已经不是所有房子都能大幅涨价的时代了。学区房，商业和地铁成熟的中心地段房子，开发商物业和品质有保障的楼盘，价格才能保值增值。
